| Les Copropriétés - Conférence de Patrick Gilbert-Desvallons |
De très nombreux membres de l’Alumni louent ou sont propriétaires d’un logement en copropriété. Il y a encore peu de temps cette vie communautaire était assez simple car le règlement de copropriété n’avait que quelques pages, le syndic vivait sa profession libérale en maintenant des relations presque amicales avec les copropriétaires et les copropriétaires eux-mêmes jouaient le bien commun en se parlant et en payant par exemple en temps et en heure les appels de fonds. Aujourd’hui, les syndics sont devenus de grandes entreprises à but très lucratif employant de jeunes salariés en formation permanente. Nos politiques, pour protéger tout le monde, ont comme d’habitude légiféré à outrance et ont complexifié la vie des copropriétés. Nous voyons, par exemple, proliférer les diagnostics obligatoires comme le diagnostic énergétique, celui du poste de dangerosité de la concierge, etc… En contrepartie, les copropriétaires deviennent égocentriques, recherchent l’anonymat et essayent de faire le maximum d’économies en refusant de voter des travaux d’entretien, en payant les charges avec retard, ou en transformant notre immeuble en hôtel par des locations à la journée, etc…
Ayant eu quelques problèmes dans la copropriété qui abrite le Bossard Alumni Club, m’étant fait aider par un membre de l’Alumni, Patrick Gilbert-Desvallons, nous avons pensé tous les deux que les membres de l’Alumni pourraient peut-être être intéressés par un Forum de réflexion et d’entraide que l’on pourrait appeler le « cloudsyndicalumni ». Nous avons donc programmé une conférence qui s’est poursuivie par un échange sur ce futur Cloud d’échange.
Patrick Gilbert-Desvallons a débuté sa carrière, chez Bossard Consultants, en 1970, sur le contrat Francia Hoval à Rouen puis a continué sur l’énorme contrat du « plateau Beaubourg » appelé aujourd’hui Centre Pompidou. En 1975 il a été embauché par le Centre et a continué sa carrière comme conseil indépendant dans des entreprises ou institutions publiques ou privées en France ou à l’étranger.
Cette expérience multi-facette avec des clients très variés techniquement et géographiquement lui ont appris que toute action devait se faire en parfaite connaissance des règlements et des lois locales. Aussi rentré en France et voulant s’occuper de ses différentes copropriétés il a commencé par étudier les textes de loi existants et il s’est aperçu que ses syndics n’en avaient pas forcément la même lecture ou la même interprétation. C’est pourquoi, Patrick a débuté son exposé par la présentation du cadre juridique, puis il nous a présenté les différents types de syndic, la typologie des syndicats, la prévision et l’exécution du budget, le suivi de la trésorerie et le contrôle de la gestion du syndic ; puis nous avons discuté de la création du Cloudsyndicalumni.
Cadre juridique : il faut d'abord identifier le cadre juridique avant toute intervention dans un domaine aussi spécialisé que la copropriété. En effet, le système syndic/syndicat de copropriétaires est spécifique et s'inspire à la fois de la gestion du secteur privé et du secteur public. Les textes de base sont la loi de juillet 65 consolidée, le décret de 67 consolidé, le décret de 2005-240 relatif aux comptes du syndicat de copropriétaires, le décret 2015-342 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les arrêtés du 14 mars 2005 et du 27 décembre 2016 relatifs aux comptes du syndicat. Ces textes consolidés se trouvent aisément sur le site « Légifrance » qui en délivre une version certifiée. Consolidé signifie que le texte de base est mis à jour de tous les textes qui l'ont modifié. Pour toute recherche spécialisée, il est recommandé d'utiliser un moteur sur internet, en rentrant dans l'ordre : service public, copropriété, mot clef (par exemple « assemblée générale »). L'utilisation d'autres sites peut être dangereuse car le résultat de la recherche n’est pas forcément « officiel ». Le cadre juridique est complété par d'autres textes relatifs à la construction, à l'habitat, au logement, aux économies d'énergie, aux règlements sanitaires départementaux, etc. La jurisprudence est importante, ainsi que les avis ou décisions ou arrêts du Conseil constitutionnel et du Conseil d’État. Sont également importants le règlement de copropriété (dont certaines clauses peuvent être déclarées illicites par le juge, attention !) et les décisions de l'Assemblée générale (si elles sont prises avec les bonnes règles de majorité).
Types de syndic : le plus répandu est le syndic professionnel, entre 70 et 85% selon les sources. Puis viennent le syndic bénévole et le syndic coopératif ; dans le dernier cas, le syndic et le syndicat sont fusionnés : le président du syndicat est également syndic bénévole (bénévole n'interdit pas une rémunération, alors plafonnée à 50% des honoraires d'un syndic professionnel).
Typologie des syndicats de copropriétaires : le syndicat peut être principal, avec ou sans syndicat secondaire ; un syndicat secondaire a la personnalité morale, un budget autonome, et participe aux dépenses que le syndicat principal ne peut affecter à un syndicat secondaire, par exemple dans une copropriété constituée de plusieurs bâtiments. Citons encore l'Association Syndicale Libre dans le cas de propriétés individuelles devant gérer des installations utilisées par tous (un chemin d'accès par exemple). Le nombre de lots crée aussi des différences pour l'application de certaines dispositions du cadre juridique ; notons que la notion de lot n'est pas claire, et que l'on peut jouer sur ce point pour passer selon l'intérêt de la copropriété au-dessus d'un seuil en considérant que les caves, parkings, box sont des lots. 200 lots, 50 lots, 20 lots sont des seuils fréquents ; le budget, inférieur à certains seuils (30,000 ou 10,000) peut aussi dispenser certaines copropriétés de certaines obligations.
Budget : prévision et exécution : le budget d'une copropriété a des caractéristiques particulières : il n'engendre aucune contrainte ; dans une organisation privée, si une composante veut dépasser son budget, elle doit suivre des procédures ; dans une organisation publique, le budget est une autorisation de percevoir l'impôt, et une structure de dépense qui ne peut être modifiée que selon la procédure prévue par la loi organique relative aux finances publiques par exemple : recours à une loi modificative ou à un décret ou à un arrêté ou à une procédure interne sous le contrôle du contrôleur (financier, budgétaire).
Le budget prévisionnel est défini en produits et charges, différents de recettes et dépenses : les produits sont portés au crédit de syndicat dès leur « émission », par exemple l'appel de charges du trimestre est enregistré le 1er jour du trimestre dans le compte correspondant, puis le compte du syndicat est débité au fur et à mesure des recouvrements, portés aux comptes des copropriétaires. La Cour de Cassation a annulé les comptes d'un syndic qui n'avait pas porté sur le bon exercice l'encaissement d'une indemnité d'assurance.
Pour les charges, la loi introduit la notion d'engagement juridique, hélas mal reprise pas le décret d'application et le « guide du décret comptable » écrit par le ministère de tutelle et l'ARC (Associations des Responsables de Copropriétés). Le conférencier a écrit au ministre pour signaler l'anomalie ; les ordonnances à venir vont-elle la corriger ? C'est donc, selon la loi, à la commande que le compte du syndicat doit être débité, et à chaque paiement, que son compte doit être crédité, alors que le compte du fournisseur est crédité.
Pour suivre l'exécution du budget, la méthode est donc simple : à chaque commande ou ordre de service, l'écriture est passée (sans se préoccuper du compte individuel), de sorte qu'à chaque instant, le budget disponible pour de nouveaux engagements apparaît. Les charges qui ne font pas l'objet d'engagement juridique (frais bancaires par exemple) peuvent être engagées en début d'exercice pour le montant de leur prévision budgétaire, ainsi que les dépenses d’ « abonnements » (eau, gaz, électricité, téléphone) et les dépenses de personnel. En fin d'exercice, tous les engagements non soldés sont annulés reconduits pour le montant restant à payer, sur l'exercice suivant.
Suivi de la trésorerie : les appels de charge sont dus dès le premier jour du trimestre ; toutefois, l'Assemblée Générale peut décider que le paiement sera mensualisé, et peut décider que les montants des appels seront adaptés au cycle des charges : plus importants en hiver à cause du chauffage par exemple. Il convient de vérifier que les contrats ne contiennent pas abusivement des clauses de paiement d'avance, comme celui du syndic ou de certains contrats d'entretien ; théoriquement, la trésorerie ainsi organisée sera toujours excédentaire ; le cas échéant, on peut faire un tableau sous tableur en ventilant par mois ou semaine les prévisions de recouvrement des produits et de décaissement des charges. Le besoin éventuel de trésorerie apparaîtra, et si besoin est, certaines dépenses différées.
Les relevés bancaires peuvent être utilisés pour compter le nombre d'opérations de dépenses par mois, le flux de recettes et de dépenses instantanées, leur solde instantané. Le besoin éventuel d'un fonds de roulement apparaîtra. Il est rappelé que le copropriétaire reste propriétaire du fonds de roulement pour le montant qu'il y a versé, alors que les sommes versées au fonds de travaux deviennent propriété du syndicat, et que c'est lors de la vente du lot qu'il faut penser à augmenter le prix de vente des sommes versées au fonds de travaux.
Contrôle de la gestion du syndic : selon le cadre juridique, le Conseil syndical « assiste le syndic et contrôle sa gestion ». Ce contrôle de gestion se fait par des conseillers syndicaux désignés à cet effet par le Conseil syndical, et qui ont tout pouvoir d'accès aux documents comptables. Le syndic a également de par la loi l'obligation de transmettre au Conseil syndical, en la personne de son Président, copie des relevés bancaires dès leur réception.
Création du Cloudsyndicalumni :
Il a été proposé de prendre comme base les membres qui étaient présents lors de cette conférence. De faire paraître lors de la prochaine lettre du club ce compte-rendu et d’y faire un appel au peuple.
Donc si vous êtes intéressés par cette réflexion, prière de vous inscrire en envoyant un courriel à :
Philippe.giraud@paroy.net
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